L’indennità di occupazione si calcola anche sui fabbricati, non solo sul terreno

L’occupazione d’urgenza preordinata all’esproprio, disciplinata dall’art. 22-bis dpr 327/2001, consente all’ente di entrare nel possesso del bene prima di divenirne proprietario. A fronte di tale anticipazione il legislatore riconosce al proprietario un’indennità autonoma, che si aggiunge a quella di esproprio.

La quantificazione di tale indennità dà luogo a un errore ricorrente nella pratica, che la Corte di Cassazione ha avuto occasione di correggere.

Il criterio di calcolo

L’art. 22-bis, comma 5, dpr 327/2001 stabilisce che, per il periodo intercorrente tra la data di immissione in possesso e la data di corresponsione dell’indennità di espropriazione o del corrispettivo stabilito per l’atto di cessione volontaria, è dovuta l’indennità di occupazione, da computarsi ai sensi dell’art. 50, comma 1.

Quest’ultima disposizione prevede che, nel caso di occupazione di un’area, sia dovuta al proprietario un’indennità per ogni anno pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di esproprio dell’area e, per ogni mese o frazione di mese, un’indennità pari ad un dodicesimo di quella annua.

In termini percentuali, l’indennità corrisponde all’8,33 per cento del valore di esproprio per ogni anno di occupazione. Merita segnalare che il riferimento alla “frazione di mese” comporta che il mese iniziato si computi per intero, dettaglio spesso trascurato nelle liquidazioni degli enti.

Va precisato che non si tratta di un interesse, bensì di un’indennità autonoma, avente natura corrispettiva del godimento sottratto al proprietario, che non presuppone alcuna mora e si cumula all’indennità di esproprio.

La questione decisa

Il problema affrontato dalla pronuncia riguarda la base di calcolo.

Nel caso esaminato l’espropriazione interessava terreni sui quali insistevano due unità immobiliari, un’abitazione e un deposito agricolo. Il collegio tecnico aveva distinto il valore del suolo da quello dei fabbricati, ma il decreto di esproprio aveva liquidato l’indennità di occupazione sul solo suolo, escludendo gli edifici.

La Corte ha censurato tale impostazione, chiarendo che il termine “area” impiegato dall’art. 50 non designa il solo suolo di sedime, bensì l’insieme dei beni immobili oggetto di acquisizione. L’indennità di occupazione va pertanto commisurata all’intero valore del cespite, comprensivo dei fabbricati.

La soluzione è del resto coerente con il principio di accessione di cui all’art. 934 c.c., in forza del quale le opere realizzate sopra il suolo appartengono al proprietario del suolo, formando con esso un cespite unitario.

Sentenza di riferimento

Cassazione civile sez. I, 12/03/2026, n. 5605:

“L’articolo 50, primo comma, del Dpr 8 giugno 2001 n. 327, richiamato dall’articolo 22-bis, quarto comma, dello stesso decreto — laddove dispone che nel caso di occupazione di un’area, è dovuta al proprietario una indennità per ogni anno pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di esproprio dell’area, va interpretato nel senso che il termine ‘area’ comprende non solamente il suolo, ma anche gli immobili che insistono su di esso.”

La portata pratica del principio

L’affermazione ha conseguenze economiche di rilievo tutt’altro che marginale.

Si consideri un fondo edificato in cui il terreno valga 50.000 euro e il fabbricato 250.000 euro, occupato per sei anni. Calcolata sul solo suolo, l’indennità di occupazione ammonterebbe a circa 25.000 euro; calcolata sull’intero cespite, essa supera i 150.000 euro. La differenza, come si vede, non è di dettaglio.

Poiché l’errore di impostazione è stato per anni sistematico, è verosimile che un numero significativo di procedure abbia liquidato indennità di occupazione sottostimate. Vale dunque la pena di riesaminare le liquidazioni ricevute, verificando quale base di calcolo sia stata concretamente adottata.

Indicazioni operative

Il proprietario di un fondo edificato interessato da occupazione d’urgenza dovrebbe verificare, nella documentazione ricevuta, se l’indennità di occupazione sia stata calcolata sul valore complessivo del bene o sul solo terreno.

Occorre altresì controllare la corretta individuazione del periodo di riferimento, che decorre dalla data di immissione in possesso e si protrae sino all’effettiva corresponsione dell’indennità di esproprio, non sino alla data del decreto.

La contestazione segue le regole ordinarie: l’art. 50, comma 3, dpr 327/2001 richiama espressamente la disciplina dell’opposizione alla stima di cui all’art. 54, in quanto compatibile.