Un esproprio con gravi risvolti psicologici

In questo articolo parleremo di un caso abbastanza delicato, ossia l’esproprio di abitazioni ed edifici. Si comprende facilmente come questo sia il caso più drammatico, in quanto perdere la propria abitazione per un esproprio è una situazione che determina grandi preoccupazioni, grandi tensioni e, spesso, anche disperazione nei proprietari che devono essere espropriati.

Per affrontare queste problematiche occorre personale veramente esperto nella materia, che abbia già trattato più volte le stesse questioni. Non si infatti tratta solo di determinare qual è la giusta indennità di esproprio, ma anche di gestire le complesse problematiche psicologiche che ci sono alla base e che si scatenano nel caso di esproprio di un’abitazione.

L’art. 38 dpr 327/2001

La normativa di riferimento, infatti, sarebbe anche abbastanza semplice: l’articolo 38 del Testo Unico Espropri afferma infatti che deve essere pagato il valore di mercato dell’immobile che viene espropriato. Si tratta poi di determinare qual è il valore di mercato di questo bene, ma non sussistono grandi problematiche di tipo giuridico, se non nel caso di immobili abusivi. In quel caso si apre tutta una questione volta a capire se questi immobili siano sanabili oppure no.

Il caso di pendenza di un mutuo

La grossa complessità, in realtà, è sapere come affrontare le tempistiche e le problematiche connesse e collaterali rispetto a questa situazione: immaginiamo una casa che abbia un mutuo. In questo caso, bisogna saper gestire anche il rapporto con la banca, che perde la sua garanzia ipotecaria e quindi ha necessità di rientrare rispetto al valore del bene. Il proprietario, a sua volta, ha bisogno di trovare una nuova abitazione in cui andare a vivere. Quindi, con quell’indennità di esproprio bisognerà riuscire a estinguere il mutuo, acquistare la nuova casa e ottenere un nuovo finanziamento.

Quando liberare l’immobile?

Un’ulteriore problematica è poi quella della gestione delle tempistiche. Se l’ente espropriante pretende il rilascio dell’immobile, ma non corrisponde al proprietario l’indennità, ecco che il proprietario si trova ad essere in una situazione ingestibile: come può cercare, nel frattempo, una nuova sistemazione abitativa se non ha una disponibilità economica?

Ecco quindi che l’avvocato che segue queste problematiche deve premunirsi di riuscire ad ottenere il pagamento dell’indennità in maniera anticipata rispetto al rilascio dell’immobile, per consentire al proprietario di trovare una sistemazione abitativa differente e in modo anticipato rispetto alla data di rilascio dell’abitazione stessa.

Cosa succede se l’abitazione ha uno scarso valore economico?

Sussistono poi ulteriori casi, veramente difficili e drammatici. Ipotizziamo una persona che vive in un appartamento, magari non ristrutturato, in un immobile che ha un basso valore economico: è la sua casa e ci vive serenamente.

Nel momento in cui si procede con l’esproprio, si deve stimare il valore di mercato di questa abitazione, che magari sarà basso. Sorge il problema: con quell’indennità di esproprio riuscirà il proprietario a comprare un nuovo edificio?

Le indennità accessorie

Con l’ausilio di personale esperto si possono ottenere indennità superiori al valore di mercato del bene stesso, perché si possono avere indennità per oneri di trasloco, per il rimborso delle tasse, per spese tecniche e anche per mobili non traslocabili. Se c’è una cucina su misura, non la si potrà trasportare in una nuova casa. La legge non prevede espressamente il riconoscimento di questo tipo di indennità, ma con una negoziazione esperta si riesce spesso ad ottenere anche questo tipo di pagamento.

L’esproprio di immobili industriali

Nell’ambito degli espropri di edifici, non ci sono soltanto espropri di abitazioni, ma si possono identificare altre due categorie: gli immobili commerciali e gli immobili industriali. Partiamo da questa seconda categoria. Nel caso di immobili industriali, come fabbriche, sussistono due problemi. Il primo è legato ai macchinari, che si dovranno traslocare e adattare al nuovo capannone. L’indennità di esproprio non può compensare solo il valore del capannone demolito, ma deve considerare anche tali oneri di trasloco. Il secondo problema riguarda il fermo aziendale e i lavoratori che subiscono il fermo, perché se una fabbrica deve chiudere e traslocare, potrebbero volerci 15 giorni, o anche un mese, per riavviare la produzione. Questo comporta danni per la fabbrica e va gestita la cassa integrazione o altre problematiche relative ai lavoratori.

L’espropriazione di immobili commerciali

Il caso più spinoso dal punto di vista giuridico, però, è quello relativo all’esproprio di immobili commerciali, come negozi o supermercati. Il valore di questi beni non è legato tanto alle mura, quanto all’avviamento commerciale. Un supermercato, o in genere un negozio, ha valore perché ha una clientela consolidata: lo spostamento della sede dell’attività può comportare la perdita della clientela.

La normativa italiana non consente però il pagamento dell’avviamento commerciale, nonostante numerose sentenze della Corte di Cassazione abbiano riconosciuto che il legislatore dovrebbe intervenire su questo punto modificando la norma di legge.

La normativa europea consentirebbe tale indennizzo, ma avviare una causa presso la giurisdizione europea è spesso un percorso abbastanza complesso.

Anche in questo caso, però, personale specializzato può trovare soluzioni. Esistono tecniche di stima che possono valorizzare almeno in parte l’immobile in funzione dell’attività svolta.