L’indennità di espropriazione
Terreni destinati a servizi, destinazioni intermedie e altri casi
Il testo Unico delle espropriazioni, in materia di indennità di espropriazione, risulta basato sulla divisione tra terreni edificabili (art. 37) e terreni agricoli (art. 40).
A partire dalle sentenze della Corte Costituzionale del 2007 e del 2011 è tuttavia diventato evidente come, l’’indennità di espropriazione debba comunque rappresentare il valore reale del bene, il valore di mercato del bene indipendentemente dalla specifica destinazione urbanistica dello stesso.
Nella realtà dei piani regolatori esistono numerose destinazioni urbanistiche che risulta difficile includere in una delle due categorie (edificabile/agricolo), ma che piuttosto paiono porsi in una posizione intermedia. In primo luogo, vengono in mente le destinazioni a servizi (parcheggi) o a strutture sociali (scuole, ospedali, cliniche, luoghi di culto).
Tali casi, infatti, seppure non consentano al proprietario del bene la possibilità di utilizzarlo secondo un concetto di edificazione tradizionale (residenziale, commerciale, turistico o industriale) tuttavia evidentemente non permettono di qualificare il terreno come meramente agricolo.
Vincolo conformativo o vincolo espropriativo?
Al fine di poter comprendere i corretti criteri di valutazione occorre in primo luogo comprendere se la destinazione impressa la bene sia di tipo conformativo o di tipo espropriativo.
Il tema si trova trattato con maggiore approfondimento alla pagina: Come si distinguono i vincoli conformativi dai vincoli espropriativi (FEDERESPROPRIATI)
Tuttavia semplificando, si può qui dire che si tratta di un vincolo espropriativo se la destinazione prevista in piano regolatore può essere realizzata solo dall’ente pubblico, mentre si tratta di vincolo conformativo se la destinazione urbanistica consente l’utilizzazione del bene e quindi la realizzazione della destinazione anche al privato proprietario.
La distinzione è assolutamente importante in relazione alla determinazione dell’indennità di espropriazione.
Ove infatti si tratti di vincolo preordinato all’esproprio, tale vincolo non dovrà essere considerato nella valutazione dell’indennità di espropriazione per espressa previsione dell’art. 32 Testo Unico Espropri che esclude che nella valutazione dei beni possa essere considerata la destinazione del bene in base al progetto da realizzarsi.
A seguito pertanto dell’approvazione del progetto con impressione del vincolo preordinato all’esproprio sul bene, il terreno espropriato viene a trovarsi privo di una propria destinazione urbanistica utile ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione non potendosi ricorrere alla pregressa destinazione ormai non più esistente.
Per la valutazione del bene, quindi, dovrà andarsi a considerare il contesto di zona in cui il bene si trova e rispetto al quale viene a svolgere la sua funzione.
Il valore del bene sarà quindi in rapporto al contesto territoriale in cui il bene si situa e rispetto al quale svolge la sua funzione.
La qualificazione come terreno non edificabile
Anche quando tuttavia il vincolo sia qualificabile come conformativo, ossia suscettibile di realizzazione anche ad opera del privato, per l’individuazione del corretto criterio ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione è importante evidenziare come la giurisprudenza consideri tale tipologia di destinazione urbanistica come non-edificabile. Stante quindi la bipartizione presente nel Testo Unico Espropriazioni tra fondi edificabili e fondi agricoli, ciò potrebbe far supporre la necessità di dover valutare tale bene alla stregua di un terreno agricolo.
Tale interpretazione, tuttavia, confliggerebbe con l’art. 42 della Costituzione e con l’art. 1 Protocollo Aggiuntivo della Dichiarazione Universale dei diritti dell’Uomo.
Occorre infatti rammentare come, alla luce di detti principi, l’indennizzo in materia espropriativa debba essere sempre rapportato al valore venale del bene. Anche quindi in caso di destinazione a parcheggio di un terreno oggetto di esproprio, andrà ricercato il valore reale del bene, ossia il reale valore che quello specifico terreno con destinazione a parcheggio avrebbe nell’ambito di un libero mercato.
Indennità di esproprio secondo le concrete possibilità di utilizzo
Per superare quindi le possibili censure di illegittimità costituzionale, la Corte di Cassazione, ha ormai ripetutamente affermato che in tutti i casi in cui non sia possibile una qualificazione pienamente edificabile del bene, pur dovendo considerare il bene espropriato come inedificabile, tuttavia sussiste di valutare tali aree tenendo in considerazione il reale valore del bene in ragione delle possibilità di utilizzazione consentite sullo stesso dalla normativa vigente e quindi dalla pianificazione urbanistica in vigore
Cassazione civile sez. I, 31/12/2019, n.34742
L’indennità di espropriazione va determinata in relazione al valore venale distinguendo tra suoli edificabili e non edificabili in ragione del criterio dell’edificabilità legale, escluse le possibilità legali di edificazione qualora lo strumento urbanistico dell’epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale abbia concretamente vincolato la zona a un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, viabilità etc.), sicché, rientrando nella nozione tecnica di edificazione l’edilizia privata esprimibile dal proprietario dell’area secondo il regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione, ai fini indennitari deve tenersi conto delle passibilità di utilizzazione intermedia tra l’agricola e l’edificatoria (parcheggi, depositi etc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.
In tal senso ad esempio ancora:
Cassazione civile , sez. I , 06/09/2021 , n. 24005: “In tema di espropriazione per pubblica utilità, l’attuale sistema indennitario e risarcitorio è fondato sul valore venale del bene, applicabile non soltanto ai suoli edificabili, da ritenersi tali sulla base del criterio dell’edificabilità legale ma anche, alla luce della sentenza della Corte costituzionale n. 181 del 2011 , ai suoli inedificabili, assumendo rilievo per tale ultima categoria ai fini indennitari e risarcitori la possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative etc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.”
Ulteriori approfondimenti sul tema:
Esproprio, occupazione di una cava e valore venale del bene – Tutela Espropri
Espropriazioni: lucro cessante e mancato reddito – Tutela Espropri
Guarda il video sull’indennità di esproprio per i terreni con destinazione a servizi
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Approfondimenti -> Decreto di esproprio
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