Cosa sono i manufatti e i soprassuoli?

Per manufatti si intende qualsiasi costruzione edilizia che si trovi sul fondo e che non costituisca un’abitazione, uno stabilimento industriale o, comunque, un edificio: una recinzione di confine della proprietà, un pozzo…. Per soprassuoli invece si intendono i soprassuoli arborei, quindi le piante che si trovano sul fondo o le coltivazioni presenti.

Gli art.32 e 40 dpr 327/2001

Gli articoli 32 e 40 del Testo Unico Espropri specificano chiaramente che, nell’ambito della valutazione dell’indennità spettante ai proprietari a seguito dell’esproprio, si deve tener conto anche dei manufatti e dei soprassuoli presenti sul terreno. Quindi, manufatti e soprassuoli contribuiscono a costituire il valore del terreno, che deve essere indennizzato in caso di esproprio.

I limiti previsti dalla legge

Ci sono tuttavia dei limiti posti dalla legge. Per quanto riguarda i manufatti, è necessario che gli stessi siano regolari dal punto di vista urbanistico e, quindi, che non siano abusivi o non siano in contrasto con una norma urbanistica o, comunque, con altra norma di legge. Vi è però un altro limite alla possibilità di avere un indennizzo per manufatti e soprassuoli ed è legato al tempo in cui gli sono stati realizzati. L’articolo 32 specifica, infatti, che i manufatti e i soprassuoli devono risalire a data anteriore all’imposizione del vincolo preordinato all’esproprio. Diversamente si presume in maniera assoluta, senza possibilità di offrire prova contraria, che siano stati effettuati al solo scopo di incrementare l’indennità di esproprio. È ben evidente che nessuno pianta alberi o costruisce recinzioni al solo scopo di aumentare una possibile indennità di esproprio. Tuttavia, la legge ha voluto porre un limite temporale, oltre il quale non è possibile considerare le variazioni che il bene ha subito.

La stima del valore funzionale

Nell’ambito della giurisprudenza e nei casi pratici, si pongono due situazioni interessanti da affrontare. Il primo problema riguarda quei manufatti che non hanno in sé un valore economico specifico, ma che hanno valore in ragione della loro funzionalità. Prendiamo ad esempio una vecchia rete di recinzione: una vecchia rete di recinzione di un terreno non ha un valore in sé come bene, ma ha un valore strettamente funzionale, in quanto serve a isolare la proprietà rispetto alle proprietà confinanti. Se, quindi, nel momento dell’esproprio, si stimasse il valore della rete secondo il suo valore attuale, si offrirebbe un indennizzo pressoché nullo. In questi casi, l’indennità non può essere calcolata solo come il valore effettivo del manufatto nel momento in cui viene espropriato, ma deve essere considerato il valore funzionale della recinzione.

I soprassuoli arborei di un terreno agricolo

Un’altra situazione interessante riguarda i soprassuoli arborei di un terreno agricolo, ad esempo si può considerare un pescheto, formato da un terreno più i peschi che vi sono piantati. Come si può calcolare l’indennità di esproprio in questo caso? È necessario capire come questi soprassuoli contribuiscano a formare il valore di un terreno. A seconda delle situazioni quindi si può considerare il valore del terreno a nudo, cioè il terreno senza alcuna coltivazione, e sommare poi il valore dei soprassuoli. Oppure si può considerare il valore del terreno nella sua interezza, quindi terreno più soprassuolo.

Esproprio e frutti pendenti

Un ultimo tema interessante da affrontare è quello dei frutti pendenti, in quanto anch’essi hanno un valore. Se viene espropriato un orto con prodotti in fase di maturazione, tali prodotti non possono essere asportati dal proprietario. Asportare zucchine non ancora mature, ad esempio, fa sì che queste zucchine non abbiano più valore. Anche in questo caso, quindi, se l’esproprio comporta l’immissione in possesso del bene da parte dell’ente espropriante, e il proprietario non può asportare i frutti al momento della maturazione, anche il valore dei frutti dovrà essere compensato al proprietario sotto forma di indennizzo, in quanto possono essere considerati soprassuoli appartenenti al bene.