Esproprio parziale di bene unitario

In sostanza, quando l’espropriazione per pubblica utilità non interessa tutto il fondo, ma solo una porzione dello stesso, nell’indennità di espropriazione deve essere compresa anche la perdita di valore della porzione residua restante al proprietario.

Varie sono le ipotesi in cui l’indennità deve essere aumentata per il decremento di valore che dall’espropriazione deriva al bene residuo:

• Espropriazione di immobile a destinazione industriale in relazione al deprezzamento dei beni mobili facenti parte dell’attrezzatura industriale, ai costi legati alla rimozione e reimpianto ovvero per il fatto di non essere altrimenti utilizzabili (Cass. 375/99).
• Diminuzione dell’azienda agricola per il frazionamento dei terreni e la maggiore onerosità della gestione (Cass. 9586/95; 1927/98).
• Diminuzione di valore del fabbricato per la presenza di opere pubbliche e di immissioni di rumore ed inquinamento provocate da essa superiori alla normale tollerabilità (Cass. 6765/96, in relazione alla diminuzione di valore del bene da indennizzare per l’elevazione di livello e l’eccessivo avvicinamento di un cavalcavia stradale al corpo del fabbricato).
• Diminuzione del valore dell’immobile per la presenza di vincoli di inedificabilità dovuti alla realizzazione di sedi stradali: (Cass. 7303/1997 “Nell’ipotesi di espropriazione parziale di un fondo per l’ampliamento di una strada pubblica, il preesistente vincolo di inedificabilità (relativo all’obbligo di osservanza delle distanze previste per le costruzioni rispetto al ciglio stradale) gravante sull’area espropriata o su parte di essa, si sposta dall’area su cui gravava originariamente a quella contigua, che diviene perciò, nella stessa misura inedificabile, con la conseguenza che, in questo caso, l’esproprio colpisce un’area edificatoria, resa inedificabile nella parte in cui va a sostituire quella precedentemente destinata a zona di rispetto stradale”).
• azienda agricola privata di approvvigionamento idrico
• fabbricato privato di parcheggio o di garage
• azienda che perde parte importante del proprio valore e danni da avviamento
• villetta espropriata del giardino o del parco
• azienda privata di aree di sgombero o manovra per fabbricati industriali

(CASS. 7590/2001; 1806/2000; CASS. 9814/1999; 12386/98; 4848/98; 9686/95)

In tal senso si possono ancora leggere le seguenti pronunce:

“L’indennità per l’ablazione parziale copre, in ogni caso, qualsiasi danno, diretto ed indiretto, conseguente all’esproprio, quale, “ad esempio, quello derivante dall’inclusione e/o divisione del suolo dell’espropriato, ovvero dalla perdita di accesso alla zona rimasta interclusa a seguito della realizzazione del’opera” (Cass 1928/99).

“L’espropriazione parziale si configura allorché la parte espropriata e quella non espropriata siano elementi unitari sotto il profilo funzionale ed economico “ed il distacco dell’una oggettivamente influisca in modo negativo sull’altra; di talché la preponderanza della consistenza ed estensione delle parti rimaste al soggetto espropriato dopo la procedura espropriativa può incidere al fine della quantificazione del predetto nocumento” (Cass. 2210/2004).

“Per determinare il valore della parte espropriata occorre tenere conto della relativa diminuzione di valore di quella residua” (Cass. 1806/2000 e 9478/97).

Cass. 9686/95: “nei casi di espropriazione parziale l’indennità va liquidata nella differenza tra il giusto prezzo che l’immobile aveva prima dell’espropriazione e il giusto prezzo che la parte residua avrà dopo…… pertanto, in caso di espropriazione parziale di un fondo con destinazione agricola, l’indennità di espropriazione va determinata sulla base del valore agricolo con riferimento alle colture effettivamente praticate nel fondo espropriato, anche in relazione all’esercizio dell’azienda agricola e va liquidata tenendo conto dell’incidenza dell’espropriazione sul valore dell’azienda nel suo insieme”. (cosi Cass. 17112/2004)

Cass 3175/2008 “In tema di espropriazione parziale, qualora il giudice accerti, anche d’ufficio, che la parte residua del fondo sia intimamente collegata con quella espropriata da un vincolo strumentale ed obiettivo (tale, cioè, da conferire all’intero immobile unità economica e funzionale), e che il distacco di parte di esso influisca oggettivamente in modo negativo sulla parte residua, deve, per l’effetto, riconoscere al proprietario il diritto ad un’unica indennità, che può calcolarsi o sulla base della differenza tra il giusto prezzo dell’immobile prima dell’occupazione ed il giusto prezzo (potenziale) della parte residua dopo l’occupazione dell’espropriante, ovvero attraverso la somma del valore venale della parte espropriata e del minor valore della parte residua.”

Cass. sez. un. 9041/2008 “Nella fattispecie regolata dall’art. 40, va ricompresa ogni ipotesi di diminuzione di valore della parte non interessata dall’espropriazione: si prescinde, in tale valutazione, dal dato catastale della particella, dovendocisi riferire al concetto di proprietà e al nesso funzionale tra ciò che è stato oggetto del provvedimento ablativo e ciò che è rimasto nella disponibilità dell’espropriato (Cass. 24.9.2007, n. 19570), tanto più ove si tratti di suoli a destinazione agricola, in cui rileva l’unitarietà costituita dalla destinazione a servizio dell’azienda agricola (Cass. 14.5.1998, n. 4848; 15.7.1977, n. 4404). Nella specie i ricorrenti lamentano l’interclusione sia della residua particella n. 301, ma anche della distinta particella n. (OMISSIS), tuttavia dagli stessi considerata come compendio unitariamente coltivabile e non più raggiungibile a piedi o con mezzi meccanici.”

Il concetto di area unitaria ai sensi dell’art. 33 T.U.

Si ha area unitaria, quando ciò risulti dal punto di vista funzionale ed economico

La norma vuole conseguentemente fotografare e compensare il deprezzamento di un bene per effetto della separazione di un altro bene al quale sia unito in un rapporto di connessione e di dipendenza, in modo da formare una sola unità economica. In ipotesi siffatte viene allora in considerazione il distacco che influisce negativamente sul piano oggettivo (Caringella, De Marzo, De Nictolis, Maruotti, Giuffrè 2007)

Cass. 2210/04 ha messo in evidenza che l’espropriazione parziale si configura quando la parte espropriata e la parte non espropriata siano elementi di un unicum sotto il profilo funzionale ed economico ed il distacco dell’una influisca oggettivamente in modo negativo sull’altra, mentre la preponderanza della consistenza ed estensione delle parti rimaste al soggetto espropriante dopo la procedura può incidere al fine della quantificazione del nocumento, ma non ne esclude la sussistenza.

Secondo Cass. 17112/04 l’espropriazione parziale si verifica quando la vicenda ablativa investa parte di un complesso immobiliare appartenente allo stesso soggetto e caratterizzato da un’unitaria destinazione economica, ed inoltre implichi per il proprietario un pregiudizio diverso da quello ristorabile mediante l’indennizzo calcolato con riferimento soltanto alla porzione espropriata, per effetto della compromissione o comunque dell’alterazione delle possibilità di utilizzazione della restante porzione e del connesso deprezzamento di essa.

Cass. 3175/2008 “In tal modo ha correttamente applicato il disposto della L. n. 2359 del 1865, art. 40, in base al quale in tema di espropriazione parziale, qualora il giudice accerti, anche d’ufficio, che la parte residua del fondo sia intimamente collegata con quella espropriata da un vincolo strumentale ed obbiettivo (tale, cioè, da conferire all’intero immobile unità economica e funzionale), e che il distacco di parte di esso influisca oggettivamente (con esclusione, dunque, di ogni valutazione soggettiva) in modo negativo sulla parte residua, deve, per l’effetto, riconoscere al proprietario il diritto ad un’unica indennità, consistente nella differenza tra il giusto prezzo dell’immobile prima dell’occupazione ed il giusto prezzo (potenziale) della parte residua dopo l’occupazione dell’espropriante; ovvero attraverso la somma del valore venale della parte espropriata e del minor valore della parte residua (Cass. 12131/2006; 22110/2004; 17112/2004).”

Come si calcola l’indennità di espropriazione?

La giurisprudenza insegna che, in caso di svalutazione della porzione residua del fondo, vari sono i metodi di calcolo dell’indennità di espropriazione che si possono utilizzare:

• conteggio delle singole perdite: si può cioè conteggiare il valore dell’indennità di espropriazione e sommare la perdita di valore della porzione residua del bene
• conteggio ante-post: si può considerare il complessivo valore del bene prima dell’esproprio e il valore del bene residuo dopo l’esproprio. La differenza di valore coincide con l’indennità di espropriazione.