L’indennità di esproprio – cap.3 I terreni con destinazione a servizi

In questo video si parla di come si determina l’indennità di esproprio in relazione ai terreni destinati a servizi. Forse questo è l’argomento più complicato e la materia più difficile perché si parla dei beni probabilmente più difficili da stimare nell’ambito dell’intera materia espropriativa.

Quali sono le categorie di terreni nel testo unico degli espropri?

Bisogna fare una premessa: il testo unico degli espropri lavora su una bipartizione molto secca fra terreni agricoli e terreni edificabili. Terreni agricoli sono quelli destinati alla coltivazione; terreni edificabili sono quelli a cui il legislatore urbanista riconosce una possibilità, appunto, di realizzare un’edificazione ad iniziativa del privato.

Come veniva calcolata l’indennità prima delle modifiche normative?

Il testo unico dell’esproprio, nella sua versione originale, stabiliva addirittura un diverso sistema di calcolo delle due indennità: l’indennità dei terreni agricoli era basata sul VAM, l’indennità dei terreni edificabili era basata su un criterio di calcolo molto complesso che partiva dal valore catastale del terreno. Era quindi essenziale andare a capire se un terreno poteva rientrare nella categoria dei terreni agricoli o nella categoria dei terreni edificabili.

Quali sono state le conseguenze delle sentenze della Corte Costituzionale?

Questa differenza di calcolo, quindi differenza di stima, di modalità di stima dei terreni agricoli è in realtà caduta a seguito di due sentenze della Corte Costituzionale, una del 2007 e una del 2011. A seguito di queste due sentenze, la normativa è stata riscritta e quindi oggi, sia per i terreni agricoli che per i terreni edificabili, deve essere pagato il valore di mercato del bene.

Come si valutano oggi i terreni destinati a servizi?

Ecco che quindi non è più così importante andare a capire se qualificare un terreno come agricolo o come edificabile; ciò che è importante capire è qual è il valore di mercato di quel bene in relazione alle concrete possibilità di utilizzo del bene stesso. Questa modifica normativa, e quindi queste sentenze della Corte Costituzionale, sono essenziali proprio per la stima dei terreni destinati a servizi.

Quali sfide si incontrano nella classificazione dei terreni?

Esistono infatti una serie di terreni per i quali non è facile capire se farli rientrare nell’ambito dell’edificabilità oppure no. Immaginiamo il caso di un terreno destinato a parcheggio pubblico a pagamento, realizzabile però anche da privato; oppure immaginiamo un terreno destinato a realizzare una struttura sociosanitaria, quindi magari una clinica realizzabile anche però da un privato, o la possibilità di realizzare strutture sportive anche realizzabili da un privato.

Qual è l’importanza della valutazione corretta oggi?

Su queste tipologie di beni si è a lungo combattuto tra avvocati degli enti esproprianti e avvocati dei proprietari per capire se qualificarli oppure no come terreni edificabili, in quanto ovviamente ci sarebbe stata una profonda differenza nel sistema di stima dei beni stessi. Oggi è molto meno importante capire se qualificarli come terreni agricoli o come terreni edificabili; ciò che è importante capire è quanto valgono questi terreni.

Per saperne di più guarda il video sull’esproprio di terreni destinati a servizi.

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