Aree non edificabili e valore di mercato: rileva anche l’impianto da fonte rinnovabile

Uno degli argomenti più ricorrenti negli atti degli enti espropriati è il seguente: l’area non espressamente qualificata come edificabile va indennizzata al valore del semplice terreno agricolo.

Il ragionamento contiene un vizio di ragionamento come la Corte di Cassazione ha avuto occasione di ribadire.

La non edificabilità non equivale al valore agricolo

È vero che, ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio, occorre determinare l’edificabilità dell’area in base a quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente. Tale principio, tuttavia, attiene alla sola qualificazione dell’area e non esaurisce l’operazione estimativa.

L’area non edificabile va infatti indennizzata in rapporto al suo effettivo valore venale, il quale può ben dipendere dalla possibilità di un utilizzo non edificatorio e nondimeno diverso da quello agricolo.

Si tratta di un corollario del principio, ormai acquisito, secondo cui la stima non può risolversi in un mero esercizio qualificatorio dell’astratta natura dell’area, ma deve corrispondere all’effettivo valore di mercato secondo le caratteristiche concrete del bene. Il punto è stato affermato con nettezza da Cass. civ. sez. I, 18 aprile 2023, n. 10289, in tema di aree prive di pianificazione urbanistica.

Sentenza di riferimento

Cassazione civile sez. I, 5/05/2026, n. 12767:

“Il principio secondo cui, ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio per pubblica utilità, va ritenuta non edificabile l’area vincolata dallo strumento urbanistico vigente ad un utilizzo meramente pubblicistico, rimane valido, ma va coordinato con il principio per cui anche l’area non edificabile va indennizzata in rapporto al suo effettivo valore venale, che può dipendere dalla possibilità di un utilizzo non edificatorio e, tuttavia, diverso da quello agricolo. E non c’è dubbio che l’opportunità, per un privato, di sfruttare il terreno mediante la realizzazione e la gestione di una centralina di produzione di energia elettrica da fonte rinnovabile possa incidere sul valore di mercato del terreno.”

Il quadro normativo di riferimento

La decisione si inserisce coerentemente nell’assetto normativo risultante dalle pronunce della Corte Costituzionale.

Con la sentenza n. 348 del 2007 la Consulta ha dichiarato l’illegittimità del criterio riduttivo previsto per le aree edificabili, per difetto di un ragionevole legame con il valore di mercato e in violazione dell’art. 117, primo comma, Cost. in relazione all’art. 1 del Protocollo addizionale CEDU; il criterio del valore venale pieno è stato poi introdotto dall’art. 2, commi 89 e 90, L. 244/2007; con la sentenza n. 181 del 2011 ha dichiarato l’illegittimità dei commi 2 e 3 dell’art. 40 dpr 327/2001, che ancoravano l’indennità delle aree non edificabili al Valore Agricolo Medio.

L’esito di tale evoluzione è che oggi, sia per le aree edificabili sia per quelle non edificabili, deve essere corrisposto il valore di mercato del bene. Ne consegue che la battaglia sulla qualificazione dell’area, un tempo decisiva, ha perso gran parte della propria centralità: ciò che rileva è la stima del valore di mercato in relazione alle concrete possibilità di utilizzo del bene.

Va peraltro ricordato che, ai sensi dell’art. 32 dpr 327/2001, l’indennità è determinata sulla base delle caratteristiche del bene alla data del decreto di esproprio, valutando l’incidenza dei vincoli non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all’esproprio né quelli connessi alla realizzazione dell’opera.

L’utilizzo del fondo per la produzione di energia

L’aspetto di maggiore interesse della pronuncia riguarda l’apertura espressa alla rilevanza economica degli impianti da fonte rinnovabile.

La Corte afferma che l’opportunità, per un privato, di sfruttare il terreno mediante la realizzazione e la gestione di una centralina di produzione di energia elettrica da fonte rinnovabile può incidere sul valore di mercato del fondo. Si tratta di un fatto-indice della appetibilità economica del bene, che il perito è tenuto a considerare nella stima.

La precisazione è di rilievo per una vasta categoria di fondi: aree lungo corsi d’acqua suscettibili di ospitare piccole centrali idroelettriche, terreni idonei ad impianti eolici o fotovoltaici, superfici prive di vocazione edificatoria ma dotate di caratteristiche che ne rendono appetibile lo sfruttamento energetico.

Occorre tuttavia mantenere fermo un distinguo. Un conto è affermare che la potenzialità di sfruttamento energetico incide sul valore di mercato del fondo; altro conto sarebbe sostenere che essa attribuisca al terreno una potenzialità edificatoria in senso tecnico, la quale sorge, di regola, soltanto per effetto della variante urbanistica adottata unitamente all’autorizzazione unica. La pronuncia si muove sul primo piano, quello estimativo, ed è su quel piano che l’argomento va speso.

Indicazioni operative

Il proprietario di un terreno non edificabile non deve accettare l’equazione, sistematicamente proposta dagli enti, tra non edificabilità e valore agricolo.

La stima deve invece essere costruita a partire dalle concrete possibilità di utilizzo del fondo: sfruttamento energetico, attività ricreative o sportive, parcheggi, depositi, attività estrattive, e in generale ogni impiego capace di generare reddito. È su questo terreno, e con il supporto di una consulenza tecnica di parte adeguatamente documentata, che si gioca la differenza tra un indennizzo simbolico e un serio ristoro.