Espropriazione: Edificabilità di fatto ed edificabilità di diritto
Le differenze tra edificabilità di fatto ed edificabilità di diritto
Come determinare l’indennità di esproprio
Il problema della edificabilità dei terreni oggetto di esproprio viene affrontato dall’art. 37 dpr 327/2001. La norma, anche a seguito della sua riscrittura derivante dalla nota pronuncia di illegittimità costituzionale sancisce in linea generale il diritto al riconoscimento del valore di mercato del bene espropriato. Tale principio peraltro risulta ormai in linea con l’orientamento generale che domina il mondo delle espropriazioni per pubblica utilità.
Maggiormente significativa allora è la norma nella parte in cui cerca in qualche modo di delineare il perimetro della edificabilità dei suoli. Il punto è di primaria importanza non tanto per decidere in quale “recinto” far catalogare il caso (terreno edificabile o non edificabile) ma proprio in ragione di un elemento sostanziale: il valore del bene anche nel mondo reale è evidentemente legato alla edificabilità o meno del medesimo.
Edificabilità legale
La norma allora chiarisce che al fine di poter qualificare un terreno come edificabile si dovrà in primo luogo considerare l’edificabilità legale dello stesso: solo un terreno che risulti edificabile in base agli strumenti urbanistici potrà essere indennizzato in ragione della sua riconosciuta edificabilità. Cassazione civile, sez. I , 17/02/2021 , n. 4228: “In tema di espropriazione per pubblica utilità, ai fini della quantificazione dell’indennità di esproprio rileva l’edificabilità legale dell’area ablata all’epoca dell’adozione del relativo decreto, secondo gli strumenti urbanistici già in essere, non potendosi tener conto dell’aspettativa di edificabilità futura di un terreno attualmente agricolo in ragione dell’evoluzione degli strumenti anzidetti.”
Edificabilità di fatto
Tuttavia non sempre ad una edificabilità legale corrisponde anche un’edificabilità di fatto. Può capitare infatti che l’esistenza di vincoli sull’area impediscano la concreta possibilità di realizzare l’intervento edilizio astrattamente consentito dallo strumento urbanistico. Si faccia ad esempio il caso dell’impossibilità di edificare a causa della non sussistenza delle distanze da immobili già edificati su terreno confinante.
Ora se ben si considera il caso, non può non rilevarsi come anche nel mercato immobiliare libero il valore del bene non potrebbe non subire le conseguenze di tali circostanze: più semplicemente nessuno sarebbe disposto a pagare come edificabile un terreno su cui di fatto non si possa costruire.
Inevitabile quindi che, se il principio che regola le indennità di espropriazioni deve essere quello del riconoscimento del valore di mercato del bene, ecco che l’impossibilità di fatto di edificare ha necessariamente conseguenze anche sul valore da riconoscere al bene.
L'indennita di esproprio in caso di carenza di edificabilità di fatto
Neppure è importante qualificare il bene come edificabile o non edificabile (categorizzazione a cui ancora è tanto affezionata la giurisprudenza), quanto comprendere il reale valore del bene in base alle caratteristiche giuridiche e di fatto dello stesso.
Ovviamente l’edificabilità di fatto può venire meno anche in relazione a regimi vincolistici quali quelli presi in considerazione da: Cassazione civile sez. I, 27/07/2021, n.2156: “In tema di espropriazione per pubblica utilità, i vincoli di inedificabilità di tipo paesistico o idrogeologico, avendo natura conformativa e costituendo delle limitazioni legali della proprietà stabilite in via generale, sono idonei a far classificare l’immobile oggetto del procedimento come “non edificabile”, incidendo negativamente sul suo valore di mercato e, di conseguenza, sulla determinazione dell’indennità di espropriazione o di occupazione; ne consegue che l’inserimento di un immobile in una zona urbanistica astrattamente edificabile secondo le Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. non è sufficiente ad attribuirgli natura edificabile ove sul medesimo immobile insistano vincoli paesistici ed idrogeologici tali da escluderne totalmente, in concreto, l’edificabilità. (Nella specie, in adesione al “decisum” della Corte di appello, la S.C. ritenuto che i terreni oggetto di controversia non potessero in alcun modo considerarsi edificatori – ad onta del loro inserimento, nelle n.T.A. del P.R.G., tra le zone di natura edificatoria – essendo emerso dai certificati di destinazione urbanistica che si trattava di aree sottoposte a diversi vincoli di «inedificabilità assoluta», a norma dell’art. 37, comma 4, del d.P.R. n. 327 del 2001).”
Nel valutare l’indennità di espropriazione, pertanto, non potendosi considerare il valore del bene secondo una sua supposta edificabilità di diritto, occorrerà nuovamente ricercare l’effettivo valore di mercato del bene stesso, analizzando gli usi, anche estraagricoli e consentiti dalla legge cui il bene possa assolvere, usi che andranno a supportare la valutazione del bene stesso.
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Approfondimenti -> La determinazione definitiva dell’indennità di esproprio
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