Fabbricato parzialmente abusivo: si esclude la parte difforme, non l’intero edificio

L’espropriazione di un immobile parzialmente irregolare è ipotesi tutt’altro che rara. Un ampliamento realizzato senza titolo, una veranda chiusa, un piano interrato non assentito: difformità che, in sede di stima, gli enti esproprianti talvolta utilizzano per azzerare l’indennità dell’intero fabbricato.

La Corte di Cassazione ha ribadito che tale impostazione non è corretta.

La disciplina dell’art. 38 dpr 327/2001

La norma di riferimento è l’art. 38 del testo unico.

Il comma 1 stabilisce che, nel caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata, l’indennità è determinata nella misura pari al valore venale.

Il comma 2 disciplina l’ipotesi patologica, prevedendo che qualora la costruzione “ovvero parte di essa” sia stata realizzata in assenza della concessione edilizia o dell’autorizzazione paesistica, ovvero in difformità, l’indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime in base all’art. 37 “ovvero tenendo conto della sola parte della costruzione realizzata legittimamente”.

Il comma 2-bis prevede infine che, ove penda una procedura finalizzata alla sanatoria della costruzione, l’autorità espropriante, sentito il comune, accerti la sanabilità ai soli fini della corresponsione delle indennità.

La scomponibilità della stima

Il dato testuale è dunque inequivoco e la pronuncia in commento ne trae la conseguenza obbligata.

L’inciso “ovvero parte di essa”, unitamente alla seconda alternativa prevista dal comma 2, impone di distinguere all’interno del fabbricato la porzione legittimamente realizzata da quella difforme. Solo quest’ultima è esclusa dal computo dell’indennità, mentre la parte conforme al titolo edilizio conserva il proprio pieno valore venale.

Ragionare diversamente significherebbe attribuire alla difformità parziale un effetto sanzionatorio sproporzionato ed estraneo alla logica indennitaria, che è quella del serio ristoro del sacrificio patrimoniale imposto al privato.

Sentenza di riferimento

Cassazione civile sez. I, 22/04/2026, n. 10732 (rigetta Corte d’Appello di Catania, 17/12/2019):

“Ai fini della determinazione dell’indennità per l’espropriazione di un fabbricato parzialmente abusivo, va esclusa dal computo dell’indennità la parte costruita in difformità rispetto al progetto approvato e non l’intero fabbricato.”

Il perimetro della difformità

L’applicazione del principio richiede di individuare con esattezza che cosa costituisca “parte difforme”.

Occorre a tal fine fare riferimento alla disciplina edilizia: l’art. 31 dpr 380/2001 per gli interventi eseguiti in totale difformità o con variazioni essenziali, l’art. 34 per gli interventi in parziale difformità, l’art. 34-bis per le cosiddette tolleranze costruttive, che restano al di sotto della soglia di rilevanza e non incidono pertanto sulla stima.

Va inoltre segnalato che la giurisprudenza interpreta con rigore la nozione di abuso. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza sez. I, 24 febbraio 2025, n. 4781, ha ribadito che il proprietario non può trarre vantaggio dalla propria attività illecita neppure quando la costruzione sia stata realizzata in assenza della sola autorizzazione paesaggistica, con conseguente rilevanza dell’irregolarità ai fini della quantificazione dell’indennità.

Assume dunque rilievo decisivo la pendenza di una procedura di sanatoria. Ove essa sia in corso e il comune ne attesti la sanabilità, il comma 2-bis consente il riconoscimento integrale dell’indennità. Su questo punto la Corte di Cassazione, con la sentenza sez. I, 12 gennaio 2018, n. 645, aveva già chiarito che occorre una valutazione prognostica sull’esito del procedimento di condono.

Indicazioni operative

Il proprietario di un immobile che presenti difformità edilizie e che sia interessato da una procedura espropriativa dovrebbe muoversi lungo tre direttrici.

In primo luogo, occorre una ricognizione tecnica accurata della situazione urbanistico-edilizia del fabbricato, che distingua le porzioni legittime da quelle difformi e verifichi se gli scostamenti rientrino nelle tolleranze costruttive.

In secondo luogo, ove sussistano i presupposti, è opportuno attivare tempestivamente la procedura di sanatoria, la cui pendenza è idonea a incidere sulla determinazione dell’indennità ai sensi del comma 2-bis.

In terzo luogo, e soprattutto, va contestata ogni stima che, a fronte di un abuso parziale, azzeri il valore dell’intero fabbricato riducendo l’indennità al solo valore dell’area di sedime. Si tratta di un’impostazione che il testo di legge non consente e che la pronuncia in esame ha espressamente disatteso.