L’ ESPERTO RISPONDE
Sfide e problematiche dei proprietari di terreni o immobili soggetti a esproprio
Molti utenti che si rivolgono a TutelaEspropri spesso manifestano preoccupazione riguardo le fasi principali di un processo di esproprio e sui ruoli dell’avvocato in questo contesto. In che modo gli sviluppi recenti nella legislazione italiana hanno influenzato il campo della difesa degli espropriati per pubblica utilità? Come stanno veramente le cose? Chiediamolo all’esperto.
1. Quali sono le principali sfide e problematiche che i proprietari di terreni o immobili affrontano quando sono soggetti a un possibile esproprio per pubblica utilità?
Le problematiche sono molto differenti a seconda della gravità dell’esproprio. Ovviamente ben si capisce che è diverso essere espropriati della propria casa o di un lotto agricolo. In ogni caso l’aspetto psicologico è sempre molto importante. Occorre far capire che è necessario non scoraggiarsi, in quanto è possibile avere giustizia e veder riconosciuti i propri diritti economici. Occorre però anche far capire che non ci si può fidare dell’ente espropriante, in quanto anche se l’opera è di pubblica utilità, l’ente espropriante è comunque una controparte che ha come scopo anche quello di risparmiare sulle indennità di esproprio.
2. Quali sono le fasi principali di un processo di esproprio e quali sono i ruoli dell’avvocato in questo contesto?
La domanda è molto tecnica, ma visto il carattere di intervista cercherò di essere sintetico. La prima fase del procedimento espropriativo consiste nell’apposizione del vincolo preordinato all’esproprio, ossia la prenotazione del bene da parte della pubblica amministrazione in vista della futura realizzazione dell’opera pubblica. Siamo ancora in una fase abbastanza preliminare quindi l’avvocato può provare, attraverso la redazione di osservazioni, a far apportare modifiche alla progettazione dell’opera qualora l’impatto sui beni dell’espropriato sia particolarmente grave e qualora ciò sia possibile tecnicamente.
La seconda fase coincide con l’approvazione del progetto e la dichiarazione di pubblica utilità. Talora, va detto, la prima e la seconda vengono riunite dagli enti in un unico procedimento amministrativo. Una volta approvato il progetto va prima valutato, nell’interesse del cliente, se sussista la possibilità di un ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale. È il tribunale che si occupa si verificare il rispetto delle norme di legge nell’ambito del procedimento. Noi consigliamo moltissima prudenza nel rivolgersi a tale tribunale e solo in casi e circostanze particolari, in quanto le possibilità di successo sono molto limitate.
Una volta esclusa tale possibilità occorre iniziare a pianificare la difesa patrimoniale del cliente. Occorre valutare il bene espropriato e capire quale possa essere un’indennità di esproprio conforme a legge; occorre capire se l’indennità provvisoria proposta dall’ente sia o meno congrua e quindi se vada o meno accettata.
Nella terza fase l’ente espropriante passa alla fase esecutiva: prende il possesso dei beni, mette le recinzioni, esegue i lavori e diventa proprietario del bene. Da parte sua l’avvocato ha invece il compito di far avere al proprietario la corretta indennità di esproprio e ciò tramite trattative bonarie, oppure tramite la proposizione di una commissione arbitrale o infine tramite un ricorso in Corte di Appello. seguono quindi le complesse fasi di riscossione dell’indennità.
3. In che modo gli sviluppi recenti nella legislazione italiana hanno influenzato il campo della difesa degli espropriati per pubblica utilità? Possiamo dire che le principali modifiche normative abbiamo ormai qualche anno. Il Testo Unico sugli espropri è infatti del 2001. È un testo ancora abbastanza attuale che presenterebbe però, a mio avviso, la necessità di una revisione nella parte inerente le modalità di pagamento delle indennità che risentono di una procedura amministrativa inutilmente lunga e complessa. Vi sono poi state due importantissime sentenze della Corte Costituzionale del 2011 e del 2017 che hanno modificato gli artt. 37 e 40 del testo unico. Attraverso queste sentenze si può dire acquisito nel diritto italiano il principio secondo cui l’indennità di esproprio deve corrispondere al valore di mercato del bene espropriato.
4. Quali sono le opzioni disponibili per il proprietario se crede che il processo di esproprio non sia stato condotto correttamente o che i suoi diritti siano stati violati? Il proprietario di un bene espropriato si trova davanti due possibili difese. Può ricorrere al Tar, cercando di far dichiarare illegittimo il progetto e il procedimento amministrativo o può difendere i propri diritti economici. Il ricorso al tar è possibile solo in presenza di gravi vizi del procedimento o del progetto e mira ad impedire l’esecuzione dell’opera. Avendo un ambito così ristretto è possibile ottenere un risultato utile solo in casi molto ristretti. Viceversa il proprietario può sempre difendere i propri diritti patrimoniali attraverso la richiesta di un arbitrato tecnico o attraverso un ricorso in Corte di Appello.
5. Qual è il suo approccio personale e la sua filosofia nel rappresentare i clienti in situazioni di esproprio? L’esproprio è un momento psicologicamente spesso molto difficile per i clienti. Questo anche quando il bene espropriato potrebbe sembrare non così importante a un occhio esterno. L’espropriato spesso percepisce l’esproprio come una violenza dello stato nei suoi confronti. Risulta assai complesso far capire che l’ente che espropria può entrare nel possesso del bene da espropriare ben prima di aver pagato l’indennità. Il primo compito di un avvocato è quindi quello di saper stare vicino al cliente. Supportarlo. Fargli capire ciò che è possibile fare e ciò che non si può fare. Ma fargli capire anche che è possibile, nei limiti previsti dalla legge, difendere i propri diritti e che quindi occorre non farsi prendere dallo scoraggiamento.
Avv. Eugenio Festa
Iscritto all’Ordine degli Avvocati di Rimini dal 2005, Cassazionista, si occupa di assistenza giudiziale e stragiudiziale a persone fisiche, ma soprattutto ad imprese e startup. Contrattualistica e consulenza legale al fine della tutela del credito, proprietà intellettuale, assistenza alle associazioni sportive dilettantistiche (o ssd).
Co-fondatore dello Studio Festa. Collabora con tutelaespropri.it dal 2009.
Mediatore civile-commerciale e Formatore ministeriale (area pratica) nei corsi per la formazione ed aggiornamento dei mediatori.
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