In questo video parleremo di come si determina l’indennità di esproprio in relazione ai terreni agricoli. I terreni agricoli sono quei terreni per i quali lo strumento urbanistico comunale non prevede possibilità di edificazione diversa rispetto alla normale edificazione agricola. È importante ricordare che quasi tutte le leggi regionali prevedono la possibilità di costruire accessori agricoli o anche la residenza del coltivatore diretto, purché ci sia un’estensione del fondo superiore a una certa quantità, stabilita dalle singole leggi regionali. Questo, tuttavia, non rende il terreno agricolo edificabile, in quanto questi manufatti devono intendersi come meramente accessori rispetto al terreno agricolo. Quindi, sono terreni agricoli tutti quelli che sono qualificati in zona agricola, nell’ambito dei singoli piani comunali e regolatori, salvo diversa previsione.

Per questi terreni, la normativa di riferimento è l’articolo 40 del Testo Unico degli espropri. Nella sua versione originale, il testo unico degli espropri prevedeva che l’indennità di esproprio da corrispondere dovesse essere pari al valore agricolo medio. Il valore agricolo medio era un valore stabilito annualmente da una commissione provinciale. La commissione provinciale sostanzialmente doveva monitorare i valori delle singole transazioni commerciali di vendita dei terreni e, in base a questi atti, determinare un valore medio provinciale, diviso in zone e in relazione alle singole tipologie culturali. Quindi, c’era un valore per i terreni seminativi, un valore per i terreni boschivi, un valore per i terreni florovivaistici e via dicendo.

Il problema di questa ricognizione era duplice: in primo luogo, in qualche modo, non considerava che terreni che hanno caratteristiche simili possono essere diversi e quindi avere un diverso valore: ci può essere un terreno che ha una migliore esposizione, un terreno che è in pianura e un terreno che invece è leggermente collinare. Quindi, questa valutazione media comunque non rappresentava realmente il valore del terreno. Peraltro, poi, questi valori in realtà non venivano neanche aggiornati annualmente, spesso erano risalenti a molti anni prima e quindi non rappresentavano davvero quello che poteva essere un valore di mercato del terreno.

Il criterio della valutazione dell’indennità di esproprio dei terreni agricoli in base al VAM è stato dichiarato incostituzionale dalla Corte Costituzionale nel 2011 e ciò anche sulla scorta di alcune sentenze della Corte dei Diritti dell’Uomo. La Corte Costituzionale ha infatti evidenziato la necessità che un’indennità di esproprio debba corrispondere al valore reale di mercato del bene stesso, e quindi non un valore astratto preso da una tabella, ma il reale valore che quel terreno ha in un libero mercato.

Che cosa significa valore di mercato? Banalmente è il valore, appunto, che si potrebbe ottenere nella vendita del terreno se lo vendessi a qualche interessato, a un vicino o a qualche altro coltivatore che volesse ampliare la sua attività. Quindi, dal 2011, l’indennità di esproprio dei terreni agricoli non è più basata su un valore astratto come il VAM, ma sul reale valore di mercato. Questo porta, ovviamente, alla necessità di indagare, di volta in volta, quale sia il valore del bene, andando a considerare le effettive qualità e le effettive caratteristiche del bene stesso.

Torna in alto e guarda il video per saperne di più.